Wat doet een aankoopmakelaar? Kosten, biedlogboek 2026

Wat doet een aankoopmakelaar?

De taken van een aankoopmakelaar

• Zoeken naar woningen via eigen netwerk, vaak voordat ze op funda verschijnen (De Hypotheker (expert in hypotheken))
• Begeleiden bij bezichtigingen en beoordelen van staat en marktwaarde (Van Bruggen (adviseur in vastgoed))
• Bepalen van een strategisch bod op basis van marktanalyse (Van Bruggen (adviseur in vastgoed))
• Onderhandelen over de prijs en voorwaarden namens de koper (De Hypotheker (expert in hypotheken))

Verschil met een verkoopmakelaar

• Een aankoopmakelaar werkt uitsluitend voor de koper; een verkoopmakelaar voor de verkoper.
• Een aankoopmakelaar heeft geen belang bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, maar bij een reële prijs voor de koper (Consumentenbond (belangenbehartiger consumenten)).
• De aankoopmakelaar kan ook helpen bij het regelen van een bouwtechnische keuring en juridische begeleiding.

Hoe een NVM-aankoopmakelaar werkt

• NVM-makelaars zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars en volgen een gedragscode.
• Zij hebben toegang tot het Move-systeem voor biedingen en het biedlogboek.
• Een NVM-aankoopmakelaar is verplicht het biedlogboek bij te houden sinds 1 februari 2026 (NVM (branchevereniging makelaars)).

Het belangrijkste verschil: een aankoopmakelaar staat aan jouw kant, niet aan die van de verkoper. Dat lijkt logisch, maar in de praktijk worden kopers vaak geholpen door de verkopend makelaar – een belangenconflict dat je met een eigen makelaar vermijdt.

Is een aankoopmakelaar duur of wat kost een aankoopmakelaar?

Gemiddelde tarieven 2026

• Vaste tarieven: tussen € 1.500 en € 3.500 (Trustoo (vergelijker makelaarskosten))
• Courtagepercentage: tussen 0,8% en 1,6% van de koopsom (Trustoo (vergelijker makelaarskosten))
• Voor een woning van € 400.000 betekent dat € 2.000 tot € 6.000 (Juiste Makelaar (adviesplatform))

Vaste prijs versus courtage

De keuze tussen vaste prijs en courtage heeft direct invloed op je totale kosten, zoals blijkt uit deze vergelijking op basis van tarieven van Trustoo en De Hypotheker.

Kosten besparen bij inschakeling

• Advies van de Consumentenbond: spreek een vast bedrag af in combinatie met een prestatiebeloning die afhangt van het onderhandelingsresultaat (Consumentenbond (belangenbehartiger consumenten))
• Lagere tarieven via online platformen zoals HomeUp (vanaf € 1.500).
• Vergelijk offertes van meerdere makelaars; een gratis oriënterend gesprek is vaak mogelijk (Van Bruggen (adviseur in vastgoed))

De paradox: een aankoopmakelaar kost geld, maar kan je juist geld besparen door een scherp bod. Als je zonder makelaar structureel te veel biedt, ben je duurder uit.

Kan een aankoopmakelaar biedingen inzien van anderen?

Wat zegt de wet over biedinkijk?

• De wet verplicht makelaars sinds 2023 een biedlogboek bij te houden met alle biedingen, tijden en partijen (NVM (branchevereniging makelaars))
• Een aankoopmakelaar mag alleen biedingen inzien die door de verkopende partij openbaar zijn gemaakt – dat is in de praktijk zelden het geval.
• Het is niet toegestaan om vertrouwelijke biedingen van andere kopers te delen.

Biedlogboek verplicht sinds 2023

Praktijk: vaak niet verstrekt na verkoop

• Onderzoek van de Consumentenbond wijst uit dat een deel van de kopers het biedlogboek niet ontvangt, ondanks de verplichting (Consumentenbond (belangenbehartiger consumenten))
• Libero Aankoop meldt dat consumenten vaak zelf moeten vragen en dat makelaars terughoudend zijn (Libero Aankoop (online kennisdienst))

Het gebrek aan transparantie rond biedingen blijft een pijnpunt. De nieuwe regels zijn een stap vooruit, maar zonder handhaving blijft het papierwerk.

Is het verstandig om een aankoopmakelaar in te schakelen?

Voordelen van een aankoopmakelaar

• Toegang tot woningen voordat ze op funda staan, via het netwerk van de makelaar.
• Hulp bij het bepalen van een reëel bod, waardoor je minder snel overbiedt uit emotie (Van Bruggen (adviseur in vastgoed))
• Onderhandeling namens de koper, vaak leidend tot een lagere aankoopprijs (De Hypotheker (expert in hypotheken))
• Begeleiding bij het hele kooptraject, inclusief bouwtechnische keuring en juridische zaken.

Nadelen van een aankoopmakelaar

• Kosten van € 1.500 tot € 8.000, die niet fiscaal aftrekbaar zijn (Consumentenbond (belangenbehartiger consumenten))
• Niet alle makelaars zijn even deskundig – kies een NVM- of VBO-lid voor kwaliteitsgarantie.
• In een markt met weinig concurrentie (buiten Randstad) is de toegevoegde waarde kleiner (Niki de Wolff (vastgoedblog))

Zelf kopen zonder makelaar: kan dat?

• Ja, het is mogelijk om zelf een woning te kopen, maar je mist toegang tot niet-openbare woningen en professionele onderhandeling.
• Je bespaart de courtage, maar loopt risico op een te hoog bod of juridische fouten (De Hypotheker (expert in hypotheken)).
• Vereniging Eigen Huis adviseert een aankoopmakelaar bij eerste koop en bij krapte op de markt.

Zelf kopen is goedkoper in courtage, maar duurder als je structureel te veel biedt. Voor wie niet dagelijks met vastgoed werkt, weegt het risico vaak niet op tegen de besparing.

Wel of geen aankoopmakelaar: wat kiezen ervaren kopers?

Jargon vs. koper met ervaring

• Ervaren kopers weten de markt beter in te schatten en kunnen vaak zonder makelaar een reëel bod doen.
• Jargon (aankoopmakelaar, overbieden, biedlogboek, courtage) kan overweldigend zijn voor starters – een makelaar fungeert als tolk.
• Uit cijfers van NVM blijkt dat 65% van de kopers in 2025 een aankoopmakelaar inschakelde, een stijging ten opzichte van 2020 (NVM (branchevereniging makelaars)).

Regionale verschillen: Randstad versus provincie

• In de Randstad liggen tarieven hoger (€ 4.000 – € 8.000) en is de concurrentie groter (Niki de Wolff (vastgoedblog))
• In Groningen, Limburg of Zeeland kun je vaak met een vast tarief van € 2.000 – € 3.500 volstaan (Trustoo (vergelijker makelaarskosten))
• Het overbiedingspercentage is in de Randstad gemiddeld hoger (15%) dan in de provincie (8%), wat de noodzaak van een makelaar vergroot.

Benieuwd naar de lokale geldzaken? Bekijk ons artikel over Mijn Geldzaken Den Bosch.

Alternatieven: online diensten en aankoopbegeleiding

• Online platforms zoals HomeUp, aankoopmakelaar.nl en De Hypotheker bieden gestandaardiseerde aankoopbegeleiding vanaf € 1.500.
• Voordelen: lagere prijs, vaste tarieven, digitale ondersteuning.
• Nadelen: minder persoonlijk contact en geen lokaal netwerk van bezichtigingen (De Hypotheker (expert in hypotheken)).

De keuze tussen een traditionele aankoopmakelaar en een online dienst hangt af van je ervaring en de markt in jouw regio. Wat in Amsterdam werkt, is in Emmen overbodig.

Wat zeggen experts?

“Het biedlogboek is een belangrijk instrument om het biedproces transparant te maken, maar in de praktijk zien we dat kopers het nog te vaak moeten opvragen. Dat moet beter.”

— Woordvoerder Consumentenbond

“Een NVM-aankoopmakelaar kent de lokale markt uitstekend en heeft toegang tot woningen nog voordat deze op funda verschijnen. Dat geeft de koper een voorsprong van dagen tot weken.”

— NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars)

“Voor een starter in een krappe markt is het inhuren van een aankoopmakelaar vaak een goede investering. De besparing op de aankoopprijs weegt bijna altijd op tegen de courtage.”

— Adviseur Vereniging Eigen Huis

Deze meningen laten zien dat de aankoopmakelaar een steeds belangrijkere rol speelt in de huidige woningmarkt.